Mua bán nhà đất bằng vi bằng

Thời gian vừa qua rộ lên tình trạng mua bán nhà đất “công chứng vi bằng”, và nhiều người mua đã rơi vào tình trạng “tiền mất tật mang”, vậy vi bằng là gì, công chứng là gì và có nên mua bán nhà đất bằng vi bằng…

1. Vi bằng là gì?

Theo quy định tại Nghị định số 135/2013/NĐ-CP ngày 18 tháng 10 năm 2013 của Chính phủ

-          Tại khoản 1 điều 2 quy định: “Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác”

-          Tại khoản 2 điều 26 quy định: “Vi bằng chỉ ghi nhận những sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến; việc ghi nhận phải khách quan, trung thực.”

-          Tại khoản 5 điều 26 quy định: “Vi bằng được coi là hợp lệ khi được đăng ký tại Sở Tư pháp.”

-          Tại điều 28 quy định: “1. Vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án. 2. Vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.”

Kết luận:

-          Như vậy, có thể hiểu vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi khách quan một cách trung thực được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác. Vi bằng phải được đăng ký tại Sở Tư pháp

2. Quy định pháp luật về mua bán nhà đất:

Theo quy định tại Luật kinh doanh Bất động sản năm 2014:

-          Tại khoản 2 điều 17 quy định: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực”

-          Tại khoản 2 điều 10 quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.”

Quy định theo Luật nhà ở năm 2014:

-          Tại khoản 4 điều 122 quy định: “4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.”

Quy định theo Luật Đất đai năm 2013

-          Tại điểm d khoản 3 điều 167 quy định: “3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: …d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Kết luận:

-          Như vậy theo quy định của pháp luật thì việc mua bán nhà đất giữa cá nhân với cá nhân phải được công chứng, chứng thực. Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã

3. Thực tế việc lập vi bằng mua bán nhà đất hiện nay:

-          Như vậy, vi bằng không có giá trị thay thế hợp đồng công chứng, chứng thực và không phải là cơ sở để thực hiện sang tên đổi chủ cho bên mua. Thực chất, vi bằng được lập trong trường hợp này là trái luật để Thừa phát lại “hợp thức” việc thu phí và 100% rủi ro pháp lý thuộc về người mua.

-          Trong các trường hợp mua bán nhà ở giấy tờ tay bằng việc lập vi bằng thì Thừa phát lại ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà giữa các bên; các bên tự tìm hiểu về nguồn gốc nhà đất, tính pháp lý của nó chứ Thừa phát lại không ghi nhận việc này.

-          Hiện nay, nhiều Văn phòng công chứng có Thừa phát lại cộng tác để lập vi bằng mua bán nhà ở giấy tờ tay; nên nhiều người dân hiểu nhầm rằng Văn phòng công chứng lập vi bằng, vì thế rất an tâm khi mua nhà ở giấy tờ tay bằng vi bằng. Tuy nhiên, mua nhà ở giấy tờ tay bằng cách lập vi bằng như thế này thì người mua gặp rất nhiều rủi ro pháp lý, thậm chí có thể bị mất trắng căn nhà vừa mua. Cũng chính vì điều này mà các “cò đất” thời gian qua đã dung thuật ngữ “công chứng vi bằng” để lừa biết bao nhiêu người đi mua bán nhà. Có những trường hợp người mua mang hồ sơ đến cơ quan nhà nước để thực hiện thủ tục nhà đất vẫn đinh ninh hợp đồng của mình có công chứng đúng quy định đàng hoàng.

4. Các trường hợp người mua gặp phải khi mua bán nhà đất bằng vi bằng

a. Nhà ở là tài sản thế chấp tại Ngân hàng

Trường hợp này, nhà ở thuộc trường hợp chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chung số nhà; sau đây gọi tắt là "sổ hồng chung" nên sau khi bán nhà cho nhiều người mua thì người đứng tên trên "sổ hồng chung" mang đi thế chấp tại Ngân hàng, trong trường hợp không có khả năng thanh toán thì Ngân hàng sẽ xiết nợ các căn nhà trên. Như vậy, những người mua nhà bị mất trắng tài sản của mình vào tay Ngân hàng.

b. Một nhà bán cho nhiều người

Hiện tại, các Thừa phát lại rất “dễ tính”, chỉ cần bản photo giấy tờ nhà thì họ sẵn sàng lập vi bằng để thu phí. Bởi vậy, người bán có thể photo giấy tờ nhà ra thành nhiều bản rồi bán cho nhiều người khác nhau và ôm tiền cao chạy xa bay. Cuối cùng nhiều người mua lại đi tranh chấp 01 căn nhà.

c. Người thuê nhà, lấy nhà đi bán

Trường hợp này thường là nhà mua bán giấy tay chủ nhà cho thuê, người thuê nhà tranh thủ trường hợp chủ nhà không cảnh giác (chủ nhà ở xa, chủ nhà lâu lâu mới đến…) và rao bán căn nhà mình đang thuê với giá rẻ bằng bản photo giấy tờ nhà (có thể tạo giả, hoặc xin chủ nhà một bản với lý do để làm thủ tục tạm trú...).  Người thuê nhà tiền xong thì cao chạy xa bay, khi đấy chủ nhà và người mua nhà từ người thuê nhà lại lao vào vụ tranh chấp mà không biết bao giờ sẽ xong.

Kết luận: Để tránh trường hợp mất trắng nhà ở, người dân có nhu cầu mua bán bất động sản trước tiên cần liên hệ UBND cấp xã nơi có bất động sản cần giao dịch hoặc UBND cấp huyện để tìm hiểu kỹ thông tin về chủ sở hữu bất động sản, về tình trạng pháp lý của bất động sản mình muốn mua bán.  và thực hiện đúng quy định của Luật nhà ở, Luật đất đai, tránh tình trạng bị lừa gạt, phát sinh tranh chấp sau này.

 ls.tuvanlamdong