Hậu quả của việc mua bán nhà đất qua hình thức lập “Vi bằng”

Thời gian gần đây, có khá nhiều ý kiến hỏi Kiemsat.vn về việc thực hiện mua bán nhà đất bằng cách đề nghị Văn phòng Thừa phát lại lập “Vi bằng” cho các sự kiện, hành vi giao nhận tiền, giao nhận đất, nhà ... trong nội dung bài viết này Kiemsat.vn giới thiệu, phân tích các quy định của pháp luật, hậu quả pháp lý và những rủi ro có thể gặp; tránh nhầm lẫn việc lập “Vi bằng” có giá trị pháp luật như công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất...

Theo quy định Nghị định số 61/2009/NĐ-CP, Thừa phát lại là người được Nhà nước bổ nhiệm để làm các công việc, đó là: (1) Thực hiện việc tống đạt theo yêu cầu của Tòa án hoặc Cơ quan thi hành án dân sự về thi hành án dân sự; (2) Lập vi bằng theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức; (3) Xác minh điều kiện thi hành án theo yêu cầu của đương sự; (4). Trực tiếp tổ chức thi hành án các bản án, quyết định của Tòa án theo yêu cầu của đương sự. 

Nghị định số 61/2009/NĐ-CP có các quy định liên quan đến việc lập vi bằng của Thừa phát lại, đó là:

Thứ nhất, theo quy định tại Điều 25 thì Thừa phát lại được lập vi bằng các sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại; Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự. Thừa phát lại không được lập vi bằng trong các trường hợp: vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng; vi phạm bí mật đời tư theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự; các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của UBND các cấp và các trường hợp pháp luật cấm Thừa phát lại không được làm.

Thứ hai, theo quy định tại Điều 28, thì vi bằng do Thừa phát lại lập chỉ có giá trị pháp lý trong các trường hợp: (i) là chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án; (ii) là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, theo quy định tại khoản 5 Điều 28, thì vi bằng được coi là hợp lệ khi được đăng ký tại Sở Tư pháp.

Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì việc mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản (hợp đồng) và phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp có thẩm quyền; sau đó phải làm thủ tục kê khai nộp thuế, lệ phí trước bạ và đăng ký sang tên (đăng ký biến động) cho bên mua, nhận chuyển nhượng tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đặt các huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

Trong khi đó, “Vi bằng” là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến được dùng làm chứng cứ trong xét xử và để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. Giá trị của vi bằng chỉ là ghi nhận những sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, nhưng những sự kiện, hành vi được ghi nhận đó phải là các giao dịch hợp pháp được pháp luật công nhận.

Do đó, việc lập vi bằng liên quan đến việc ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên có thể được thực hiện đối với các trường hợp nhà, đất có giấy tờ hợp lệ được pháp luật công nhận (như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,...), nhưng vi bằng được lập trong trường hợp này không có giá trị thay thế hợp đồng được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật; tức là vi bằng không phải là cơ sở để thực hiện sang tên, đổi chủ, đăng ký biến động cho bên mua nhà, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời, theo quy định của pháp luật, Sở Tư pháp có quyền từ chối vi bằng do Văn phòng Thừa phát lại lập không đúng quy định; vi bằng bị từ chối sẽ không có giá trị chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án liên quan đến tranh chấp nhà, đất; không là căn cứ để thực hiện các giao dịch về nhà, đất không phù hợp quy định của pháp luật.

Thực tế thời gian qua, trong giao dịch mua bán nhà, chuyển nhượng đất đai, nếu không thể công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng đất, người dân vẫn thường thực hiện thông qua hình thức mua bán nhà, chuyển nhượng đất bằng giấy tờ tay. Nhưng hiện nay, do có thêm hoạt động của Văn phòng Thừa phát lại với chức năng lập “Vi bằng”, lợi dụng sự thiếu hiểu biết pháp luật của người dân, để tạo lòng tin hơn cho người có nhu cầu mua nhà đất, các đối tượng đầu nậu bán nhà đất không có giấy tờ hợp pháp, xây dựng không phép, không phù hợp với quy hoạch,... sẽ dùng hình thức đề nghị Văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên, nhằm che giấu các giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật, khiến người dân nhầm lẫn việc “mua bán nhà đất” qua vi bằng có giá trị giống như hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng đất được cơ quan thẩm quyền công chứng, chứng thực; hoặc sẽ dẫn đến tình trạng một số chủ sở hữu, sử dụng tài sản đã thế chấp, cầm cố tài sản ở ngân hàng hoặc chuyển nhượng cho người khác vẫn lập vi bằng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dẫn đến nhiều hệ lụy, hậu quả pháp lý xấu xảy ra do tranh chấp tài sản của các bên liên quan hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền không công nhận việc “mua bán nhà đất” qua vi bằng khi người mua đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Chính vì vậy, trong thời gian tới các cơ quan quản lý nhà nước cần tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật liên quan đến hoạt động của Thừa phát lại để người dân biết các trường hợp Thừa phát lại được lập vi bằng, hiểu rõ, đầy đủ về giá trị pháp lý của vi bằng do Thừa phát lại lập, tránh trường hợp do thiếu hiểu biết mà thực hiện “mua bán nhà đất” qua vi bằng có tiềm ẩn rủi ro cao, dẫn đến nguy cơ phát sinh tranh chấp, gây khó khăn cho các cơ quan chức năng trong quá trình xử lý vụ việc và gây thiệt hại lớn đến tài sản của người dân./.

Nguyễn Tuấn Quang, Sở tư pháp tỉnh Đắk Lắk

(Nguồn:kiemsat.vn)